Comment calculer la taxation d'une plus-value immobilière?

 

Comment le fisc taxe-t-il une plus-value immobilière ?

 

La législation sur la taxation des plus-values est différente selon la forme juridique de votre entreprise. Dans cet article, nous allons nous limiter à la taxation d'une plus-value immobilière réalisée dans le cadre d'une personne physique.

 

 

Il existe plusieurs cas de figure pour lesquels la plus-value n'est pas taxée :

 

 

· Lorsqu’il s'agit d'une plus-value réalisée lors de la revente de son logement familial, même si celui-ci est revendu dans les cinq ans.

 

 

· Lorsque les plus-values ont été réalisées lors de reventes de biens immeubles acquis par héritage

 

 

· Pour la revente d'un bien appartenant à un mineur d'âge ou assimilé

 

 

· Dans le cas de plus-values réalisées suite à une vente dans le cadre d'une expropriation pour utilité publique

 

 

 

 

 

Les délais

 

 

 

 

 

Hormis les cas cités précédemment, une plus-value sera taxée si le bien est revendu endéans les 5 ans pour un immeuble bâti et endéans les 8 ans, lorsqu'il s'agit de la revente d'un terrain.

 

 

Ce délai de 5 ou de 8 ans est comptabilisé d'acte authentique à acte authentique.

 

 

Les biens acquis dans le cadre d'une donation feront l'objet d'une taxation si la vente se passe endéans les 3 ans à dater de la donation.

 

 

 

 

 

Le taux de taxation

 

 

Dans le cadre d’une donation, le taux de taxation sera de 16.5% augmenté des centimes additionnels communaux et régionaux pour la vente de biens immeubles .

 

 

Dans le cadre de la revente d'un terrain, s'il est revendu endéans les 5 ans, le taux sera porté à 33 % et si la vente se passe entre la 5e et la 8e année, le taux sera ramené à 16,5 %.

 

 

 

 

 

Comment calculer le montant de la plus-value qui sera taxée ? :

 

 

Le calcul de la plus-value est la différence entre le prix de vente diminué du prix d'achat, augmenté des frais d'achat et travaux.

 

 

=> La plus-value = prix de vente - ( prix d'achat +frais d'achat)

 

 

Le prix de vente est connu, le prix d'achat est également connu, mais que représentent les frais d'achat ?

 

 

Les frais d'achat peuvent être calculés de manière forfaitaire à 25 % du prix d'achat et augmentés de 5% par année écoulée.

 

 

Par exemple, si nous avons acheté un bien il y a 3 ans à 100 000 €, les frais d'achats représentent 25 % de 100 000 € soit 25 000 € + 3 X 5% de 100 000 € soit 15 000 €

 

 

Si le bien est revendu à 180 000 €, la plus-value sera de :

 

 

180 000 € - 100 000 € -25 000 € - 15 000 € = 40 000 € de plus-value.

 

 

La taxe portera sur 40 000 € et l'impôt payé sera de 16.5% de 40 000 € soit un impôt de 6 600 €.Cette taxe sera mentionnée lors de la déclaration de l'impôt des personnes physiques de l'année qui suit la revente.

 

 

REMARQUES :

 

 

1) Il est à remarquer que les 5 % par années écoulées ne sont pas d'application pour un terrain, car les terrains ne s'amortissent pas et ne vieillissent pas.

 

 

2) Si l'administration fiscale considère que le montant de la revente est inférieur à celui qu'elle suppose, c'est la valeur de l'administration fiscale qui prévaudra et la plus-value sera augmentée d'autant.

 

 

3) si l'administration fiscale considère que la revente sort de la gestion normale en bon père de famille et qu'elle qualifie cette vente de spéculative, l'impôt sera donc de 33%.

 

 

Pour toute question supplémentaire, l'agence IMMOICC se tient à votre disposition pour répondre gratuitement à vos questions. www.immoicc.be